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一再被推遲的“兩房”改革方案終于有了新的動作。據(jù)國外媒體昨日報道，美國政府將公布一項提案，逐步削弱房利美與房地美(簡稱“兩房”)在美國住房市場中的中心作用，并最終將這兩家抵押貸款公司關(guān)閉或徹底私有化。
三種解決方案待定
報道援引多位白宮官員的說法稱，預(yù)計本周五美國財政部長蓋特納將向國會遞交一份“白皮書”。報道認為，該計劃一出，意味著政府將削弱對樓市的支持力度。
“白皮書”詳細闡述了三種減少政府在住房抵押貸款市場中作用的方案。其中最保守的建議是，除了現(xiàn)有的聯(lián)邦機構(gòu)外，政府將退出住房抵押貸款市場。另外兩個方案則是建議創(chuàng)建一套新的機制，讓政府對向來由“兩房”主導(dǎo)的二級抵押貸款市場給予部分支持。報告還將提出按揭業(yè)務(wù)其他方面的改革措施，包括增強貸方保護；改變抵押貸款服務(wù)，以解決該行業(yè)無法與還款滯后的貸方合作的問題；清理貸款證券化、貸款捆綁銷售給投資者的新措施。
知情人士稱，“白皮書”的目的是為了吸引私人資本重新回到住房金融市場，從而減少政府在抵押貸款債券中的投入。過去幾十年來，“兩房”在美國住房市場中一直發(fā)揮著中心作用。由于事關(guān)重大，分析師預(yù)計美國政府對“兩房”命運的最終決定可能會在今年年底達成一致。
美政府已耗資千億救助
據(jù)悉，房利美和房地美由美國政府出資創(chuàng)建，主要業(yè)務(wù)是購買抵押貸款并證券化，然后在公開市場上出售證券，從而騰出資金用于提供給購房者新的貸款。由于近年來美國房地產(chǎn)泡沫化愈演愈烈，“兩房”不得不降低貸款門檻，這使得貸款違約增加，兩家公司遭受巨額虧損并引發(fā)次貸危機，并由此造成了波及全球的金融危機。
2008年9月7日，美國政府接管“兩房”。去年6月，由于股價長期表現(xiàn)不佳，“兩房”被勒令退市。截至目前，美國政府救助“兩房”已經(jīng)耗資1480億美元，但兩家公司至今仍未能實現(xiàn)盈利。據(jù)去年11月評級機構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾的一份報告預(yù)測，如果要完全救活“兩房”，美國政府可能要投入高達7000億美元的巨額救助金。分析人士認為，一旦政府扶植力度減弱，購房者的借貸成本將加大，會讓本已脆弱的樓市雪上加霜。
同時，美國共和黨和民主黨對“兩房”的爭議使這個問題披上了政治色彩。是繼續(xù)用納稅人的錢拯救“兩房”還是任其“自生自滅”成了奧巴馬政府目前面臨的一大難題。本報記者 沈瑋青
■ 美政府救助“兩房”大事記
2008年7月11日 由于市場擔(dān)心“兩房”遭政府接管或增發(fā)融資，“兩房”股價險遭腰斬。時任美國財政部長的保爾森表態(tài)，美國政府暫不考慮接管。
2008年7月13日 美國財政部和美聯(lián)儲宣布救助“兩房”措施。財政部將提高“兩房”信用額度，并承諾必要時購入股份。美聯(lián)儲承諾對“兩房”開放貼現(xiàn)窗口，以提供直接融資。
2008年7月26日 美國國會參議院批準(zhǔn)一項總額3000億美元的住房援助議案，旨在救助美國樓市，同時幫助“兩房”擺脫困境。議案授權(quán)財政部無限度提高“兩房”貸款信用額度，必要時可購入“兩房”股票。
2008年9月7日 保爾森宣布由政府接管“兩房”，聯(lián)邦住房金融署接手“兩房”日常運作。
2008年9月14日 聯(lián)邦住房金融署宣布，不允許房利美和房地美向前任首席執(zhí)行官丹尼爾·馬德和理查德·賽倫支付巨額離任補償。
2009年3月18日 美聯(lián)儲宣布將購買1000億美元“兩房”債券，使美聯(lián)儲2009年以來購買“兩房”債券總額翻番。
2009年4月22日 房地美時任代理首席財務(wù)官大衛(wèi)·凱勒曼在家中自殺。
2009年12月24日 美國財政部宣布取消原先對“兩房”設(shè)定的4000億美元救助上限。
2010年3月23日 美國財長蒂莫西·蓋特納說，鑒于美國房地產(chǎn)市場依然處于困境，針對“兩房”的改革宜緩行。
2010年5月5日 房地美稱，由于今年第一季度繼續(xù)虧損大約80億美元，希望政府增加106億美元救援資金，這將使房地美的政府救助總額達到613億美元。
2010年5月10日 房利美稱，今年第一季度繼續(xù)虧損131億美元，擬再次尋求84億美元政府救助，這將使房利美接受的政府救助總額達到836億美元。
2010年6月16日 美國聯(lián)邦住房金融局發(fā)表聲明，要求“兩房”退市。
2011年2月9日 消息稱美國政府?dāng)M關(guān)閉“兩房”。
■ 回顧
“兩房”去年遭遇退市
2010年6月16日，美國聯(lián)邦住房金融局表示，準(zhǔn)備將其監(jiān)管的房利美與房地美的股票從紐約證券交易所退市，理由是兩家公司的股價長期表現(xiàn)不佳。
根據(jù)紐約證交所規(guī)定，如果一家上市公司的股價連續(xù)30個交易日低于1美元，其股票將被摘牌。自2008年9月起，在超過30個交易日中，房利美與房地美普通股的價格一直徘徊在1美元附近；最近的30個交易日里，房利美的股票價格跌破了1美元，房地美則在1.0美元-1.5美元之間徘徊。
去年7月8日，紐約和芝加哥證券交易所在開市前停止了房利美普通股和優(yōu)先股交易。該公司在退市前一天宣布，將發(fā)行三年期新債，到期日為2013年8月20日。退市前，房利美股價已跌至每股25美分。房地美同日也從紐交所退市。(沈瑋青)
“兩房”三年彌補1/8損失
美國金融危機質(zhì)詢委員會上月發(fā)布的報告顯示，“兩房”在過去約三年中通過要求銀行購回劣質(zhì)抵押貸款收回總計209億美元的資金，但僅占“兩房”自2008年以來信貸損失總額的1/8。
報告顯示，從2007年至2010年8月31日，“兩房”曾要求銀行回購將近167000份劣質(zhì)抵押貸款，總額達348億美元。在此過程中，實際收回總額達209億美元，其中房利美從銀行收回118億美元，房地美收回91億美元。
“兩房”通常從銀行購買貸款并將其證券化后賣給投資者，并為這些證券提供擔(dān)保以防借款人違約。當(dāng)銀行將抵押貸款賣給“兩房”時，會就一定的貸款銷售標(biāo)準(zhǔn)達成協(xié)議，并有責(zé)任在不滿足這些標(biāo)準(zhǔn)的情況下回購貸款。但問題是那些原本該用來居住的房屋實際上卻被用作投資。當(dāng)違約率較低的時候，回購貸款一般被當(dāng)作正常發(fā)生的營業(yè)成本。但當(dāng)金融危機爆發(fā)，美國的止贖權(quán)不斷攀升后，“兩房”已開始加強對違約貸款的核查，并迫使銀行購買這些銷售無望的貸款。這就導(dǎo)致銀行的回購成本成為非正常營業(yè)成本。
據(jù)分析師估算，美國銀行業(yè)因為回購“兩房”劣質(zhì)抵押貸款而造成的損失最終將高達280億美元。(沈瑋青)
■ 小資料
房利美和房地美
“兩房”是美國最大的兩家住房抵押貸款機構(gòu)——聯(lián)邦國民抵押協(xié)會(簡稱房利美)和聯(lián)邦住房貸款抵押公司(簡稱房地美)的簡稱。由美國國會立法設(shè)立的政府支助機構(gòu)，目的在于為住房抵押貸款市場提供穩(wěn)定而連續(xù)的支持，提高住房抵押貸款的可獲得性。
美國的住房政策是政府公共政策之一，自1932年構(gòu)建聯(lián)邦住宅貸款銀行系統(tǒng)以來，逐漸形成了以“兩房”為主、私人抵押貸款機構(gòu)為輔的住房抵押貸款二級市場，通過政府干預(yù)和市場化運作相結(jié)合的方式，為住房建設(shè)提供資金保障。
“兩房”是美國房地產(chǎn)市場的支柱，兩家機構(gòu)承�；蛘哔徺I的房地產(chǎn)貸款約占美國居民房地產(chǎn)市場的50%，次貸危機以來達到80%以上�！皟煞俊睋碛泻蛽�(dān)保的資產(chǎn)規(guī)模約5.5萬億美元。在“兩房”債券投資者中，70%以上是養(yǎng)老基金、共同基金、商業(yè)銀行和保險公司等美國國內(nèi)投資者。
■ 落地
中國是“兩房”大債主
據(jù)悉，中國目前持有“兩房”數(shù)千億美元的債券，專家稱此舉或?qū)χ袊耐顿Y產(chǎn)生一定的賬面損失。
早在2008年就有消息稱，中國政府是“兩房”債券的最大海外購買者，持有數(shù)千億美元的“兩房”債券。日本、開曼群島、盧森堡和比利時等國也是其主要持有國，五國共持有1.3萬億美元的“兩房”債券。但由于數(shù)據(jù)不公開，目前對此并無相關(guān)的確切數(shù)字。標(biāo)準(zhǔn)普爾曾經(jīng)在報告中指出，截至去年6月中國金融機構(gòu)持有“兩房”債券總額達到3400億美元。
在“兩房”退市時，有質(zhì)疑稱中國購買的“兩房”債券將面臨巨額損失。國家外管局當(dāng)時曾表示，“兩房”債券規(guī)模大、流動性較好，在債券投資領(lǐng)域一直是各國中央銀行進行外匯儲備投資的重要對象。危機期間，“兩房”獲得美國政府的積極救助，總體情況穩(wěn)定。“兩房”債券當(dāng)時還本付息正常，價格穩(wěn)定，且我國外匯儲備沒有投資“兩房”股票，因此退市對“兩房”的債券未造成負面影響。(沈瑋青)
■ 專家觀點
中國投資“兩房”不會打水漂
中國人民大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院副院長劉元春昨日表示，由于“兩房”涉及的資產(chǎn)規(guī)模較大，不僅會對海外投資者產(chǎn)生影響，還會給美國國內(nèi)的房地產(chǎn)市場帶來震動。但是任何重大的決策都需要循序漸進，過程可能相對漫長，而且美國去年已經(jīng)宣布“兩房”退市，市場對于政府決策已經(jīng)有了一個緩沖消化的過程，海外投資者也理應(yīng)有了相應(yīng)的對策，所以他預(yù)計“兩房”的新政策不會對市場帶來太大震動。
劉元春還表示，中國購買“兩房”債券不單是為獲回報，還有其戰(zhàn)略考慮�！皟煞俊标P(guān)閉后從清償?shù)某绦蛏蟻碇v可能會使中國的債券產(chǎn)生賬面縮水，但從中長期來看，戰(zhàn)略上或會有所收益，不能一概而論。
中國外匯投資研究院院長譚雅玲則認為，中國投資“兩房”打水漂的可能性不大。“兩房”債券數(shù)額龐大，事關(guān)美國政府的信譽和國家形象，美國不會做出輕率決定，而會對市場有所交待。她認為隨著目前美國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)回暖跡象，中國應(yīng)根據(jù)市場情況隨時調(diào)整戰(zhàn)略組合，即時觀望跟進。 |
